【住宅ローン】年収300万円でも審査に通りました【審査基準】

どうも社会的には無職、法的には個人事業主のSHOEIです。

今回は、無職であるSHOEIが、なぜ住宅ローンの審査に通ることができたのかを説明したいと思います。

YouTubeでも住宅ローンの審査に通った理由を説明しているので見てください。

無職の収入源

SHOEIは2021年1月に仕事を辞めて、現在は、SNSや投資の収益で生計を立てています。

YouTubeでも仕事を辞めた当時の心境を語っています。

このような収入で、生計を立てている場合、仕事をしているとみなしてくれない人もいます。

YouTuberや投資家を、社会的には無職であると判断される人も少なくありません。

育児や家事に従事する時間が長いので、”専業主夫”を名乗ることもあるのですが、こちらもまた、「早く働け！」「男なのに情けない！」と言われることが、しばしばあります。

無職に過剰に反応される方が多いので、無職という単語を使ったコンテンツを作成することが多々ありますが、収入がある以上、法的には個人事業主という扱いになります。

YouTuberは住宅ローンが組めない？

「YouTuberは収入が不安定なため、住宅ローンを組むことができない」ということをよく言われます。

これは嘘です。

YouTuberだろうが芸能人だろうが、収入があれば、住宅ローンを組むことができます。

実際に、SHOEIは住宅ローンの審査に通っています。

審査の際に提出する書類は、確定申告書や納税証明書です。（後述するフラット35の場合）

それらの書類だけでは、記載されている所得が、何の収益なのかは分かりません。

個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくい？

個人事業主は、会社員に比べ、収入が不安定とみなされるため、住宅ローンの審査が厳しいと言われています。

会社員の場合は、所得額を額面の年収で判断してくれますが、個人事業主の場合は、売上から経費や各所得控除を差し引いた課税所得で判断されます。（※金融機関によっては、売上で判断してくれるところもあるそうです）

SHOEIは、ここを勘違いしており、売上で判断してもらえるものだと思っていました。

これによって、借入限度額が少なくなってしまいますが、個人事業主だから審査に通りにくいということはないと思います。

住宅ローンを組むには3年分の確定申告書が必要？

一般的に、住宅ローンを組むためには、直近3年分の確定申告書や源泉徴収票が必要となります。

就職したばかりの会社員や開業したばかりの個人事業主の方は、住宅ローンを組むことができません。

SHOEIも前年の9月に開業したばかりなので、3年分の確定申告書はありませんでした。

そこで提案されたのがフラット35です。

フラット35であれば、１期分の確定申告書で審査してくれます。

開業まもないSHOEIが選択できるのはフラット35一択でした。

所得の計算方法

SHOEIが心配していたのは、借りられないことではなく、借りられる金額が少ないことでした。

前年の課税所得が300万円だったので、目標の借入限度額に届かないのではないかと考えていました。

実際に、当初は300万円だと2,000万〜2,500万円しか借りられないと言われました。

この頃、想定していた借入金額は5,000万円だったので、全く届いていません。

対策としては一年待って、今年の所得で審査してもらうか、夫婦二人でペアローンを組むかということでした。

ペアローン

すぐに良い土地が見つかってしまったあざみ夫婦は、一年待つという選択肢がなくなり、夫婦二人でペアローンを組むしかないと考えました。

事務手数料

住宅ローンを二つ組むことになるので、手続きに必要な登記費用や司法書士報酬、印紙代などの事務手数料が2倍になってしまいます。

団体信用保険（団信）

住宅ローンを組む場合、団信に加入するのが一般的です。

退職

どちらかが退職や事業廃止などをして収入が減った場合に、返済リスクが高まります。

ペアローンを選択したことで高額の住宅ローンを借りることができたとしても、二人で返済することが前提のため、一人では支払いが難しくなるかもしれません。

離婚

長い期間をかけて返済する住宅ローンの場合、将来的に離婚する可能性も出てくるかもしれません。

ペアローンを組んで離婚した場合、ローンをどちらかに一本化するか売却することになります。

ただでさえ相当なストレスを抱える離婚問題に、ペアローンをどう処理するのかという負担がのしかかることになるのです。

所得の日割計算

ペアローンを組むのはリスクが高すぎると悩んでいた時に、住友林業の営業さんから朗報が届きます。

SHOEIは開業してから、1年経っていないのですが、この場合、所得を日割計算で算出してくれるというのです。

具体的には、開業日が2021年9月12日だったので、そこから2021年12月31日までの111日間で課税所得300万円を割ります。

そして、その金額に365日を掛けることによって年収を算出してくれるというのです。

フラット35

今回、希望する借入額で住宅ローンの審査に通ったのは、フラット35だったからというのが大きいと思います。

フラット35は民間金融機関に比べて、審査に通りやすいと言われています。

固定金利

フラット35は固定金利です。

固定金利の場合は、審査基準が明確なので、審査に通りやすいと考えられます。

変動金利は、金利が上がった場合に、乗り越えられるかを基準に審査がおこなわれるので、どうしても審査が厳しくなります。

収入の安定性・将来性

フラット35は、年収に関する審査基準を下記のように設定しています。

※総返済負担率＝年収に占めるすべてのお借入れの年間合計返済額の割合

この条件を満たしていれば、審査に通る可能性があるので、収入の安定性や将来性を必要としません。

団体信用保険（団信）

民間金融機関では団信への加入が必須となっているところが多いので、持病がある人は、審査に落ちてしまう可能性があります。

フラット35は、団信の加入が任意のため、健康状態が不安な人でも審査に通る可能性があります。

住宅ローンまとめ

今回、無職（年収300万円）でも住宅ローンの審査に通ったのは、フラット35だったというのが大きいですが、他のマイナス要素が無かったというのも大きいと思います。